Tím spoločnosti REGIO-REAL, s.r.o. (reality Prešov a okolie) veľmi rád zodpovie všetky Vaše prípadné otázky, ktoré posielajte e-mailom na adresu : poradna@regioreal.sk
Otázka:
Zaujímalo by ma, kedy a za akých podmienok sa platí daň z predanej nehnuteľnosti? Jozef K.
Odpoveď:
Ustanovenie § 9 ods. 1 zákona č. 595/2003 Z. z. výslovne určuje, ktoré príjmy sú oslobodené od dane z príjmu.
Daň z príjmu sa neplatí z
a) z predaja bytu alebo obytného domu s najviac dvoma bytmi vrátane súvisiacich pozemkov, ak v ňom mal predávajúci trvalý pobyt najmenej po dobu dvoch rokov bezprostredne pred predajom, okrem 1.: príjmov z predaja týchto nehnuteľností, ktoré boli zahrnuté do obchodného majetku, a to do piatich rokov odo dňa ich vyradenia z obchodného majetku; 2.: príjmov, ktoré plynú daňovníkovi podľa zmluvy o budúcom predaji týchto nehnuteľností uzavretej do dvoch rokov od začiatku trvalého pobytu v nich alebo do piatich rokov odo dňa ich vyradenia z obchodného majetku, aj keď kúpna zmluva bude uzatvorená až po dvoch rokoch od začiatku trvalého pobytu alebo po piatich rokoch odo dňa ich vyradenia z obchodného majetku,
b) z predaja nehnuteľnosti, na ktorú sa nevzťahuje oslobodenie podľa písmena a) alebo c) § 9 ods. 1 zákona č. 595/2003 Z. z., a to po uplynutí piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia alebo jej vyradenia z obchodného majetku, ak bola táto nehnuteľnosť zahrnutá do obchodného majetku, okrem príjmov, ktoré plynú daňovníkovi podľa zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti uzavretej do piatich rokov od jej nadobudnutia alebo od jej vyradenia z obchodného majetku, aj keď kúpna zmluva bude uzatvorená až po piatich rokoch od jej nadobudnutia alebo vyradenia z obchodného majetku,
c) z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov okrem nehnuteľnosti, na ktorú sa vzťahuje oslobodenie od dane podľa písmena a) § 9 ods. 1 zákona č. 595/2003 Z. z., ak uplynie aspoň päť rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (poručiteľov) alebo vyradenia z obchodného majetku, ak bola táto nehnuteľnosť zahrnutá do obchodného majetku, okrem príjmov, ktoré plynú daňovníkovi podľa zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti uzavretej do piatich rokov od jej nadobudnutia alebo od jej vyradenia z obchodného majetku, aj keď kúpna zmluva bude uzatvorená až po piatich rokoch od jej nadobudnutia alebo vyradenia z obchodného majetku.
Otázka:
Po otcovi som zdedil dom, ktorý otec vlastnil 15 rokov. Pokiaľ by som sa tento dom rozhodol predať, vzťahuje sa na mňa daňová povinnosť. Jozef J.
Odpoveď:
Od dane z príjmu pri predaji nehnuteľností ste oslobodený pokiaľ spĺňate aspoň jedno z nasledujúcich kritérii. Buď máte v nehnuteľnosti nahlásený trvalý pobyt dlhšie ako dva roky bezprostredne pred predajom, alebo nehnuteľnosť vlastníte dlhšie ako päť rokov. Do tohto obdobia sa započítava aj doba po ktorú nehhnuteľnosť vlastnil poručník, pokiaľ táto bola dedená v priamom rade ( napr.: z otca na syna ). Z uvedeného vyplýva, že ak Váš otec vlastnil nehnuteľnosť, ktorú ste zdedili dlhšie ako 5 rokov, nevzťahuje sa na Vás pri predaji tejto nehnuteľnosti daňová povinnosť.
Otázka:
Mám záujem o kúpu jedného pozemku na výstavbu rodinného domu, ktorý je však na liste vlastníctva vedený ako orná pôda. Je možné na tomto pozemku stavať ? Juraj H.
Odpoveď:
Podľa stavebného zákona sa pod pojmom stavebný pozemok rozumie pozemok, ktorý je územným plánom obce, alebo územným plánom zóny určený na zastavanie. Z toho vyplýva, že je možné stavať aj na pozemku, ktorý je na liste vlastníctva vedený ako orná pôda, avšak záleži na tom, či tento pozemok je, alebo nie je územným plánom obce, alebo územným plánom zóny určený na zastavanie. Takže odporúčam Vám navštíviť príslušný obecný úrad, na ktorom Vám na základe parcelného čísla, alebo poprípade katastrálnej mapy povedia, či je alebo nie je možné na danom pozemku stavať.
Otázka:
Chcem predať 2 - izbový byt, v ktorom bývame už 20 rokov, ale do osobného vlastníctva sme ho odkúpili až pred 3 mesiacmi. Vzťahuje sa na nás pri predaji tohto bytu daňová povinnosť ?Peter Dz.
Odpoveď:
Sú dve podmienky, ktoré Vás pri predaji bytu oslobodzujú od dane z prijmu, pričom stačí aby ste spĺňali iba jednu z nich. Prvou je vlastníctvo nehnuteľnosti dlhšie ako päť rokov (počas tohto obdobia nesmie byť nehnuteľnosť zahrnutá v obchodnom majetku) a druhou je trvalý pobyt vlastníka bytu v danej nehnuteľnosti po dobu dlhšiu ako dva roky bezprostredne pred predajom. Z toho vyplýva, že ak ste Vy ako majiteľ mali v tomto byte nahlásený trvalý pobyt viac ako dva roky a pred predajom ste sa z trvalého pobytu neodhlásili, nevzťahuje sa na Vás povinnosť zaplatiť pri jeho predaji daň z prijmu.
Otázka:
Spolu s manželkou máme v bezpodielovom spoluvlastníctve 4 - izbový byt. Manželka chce nášmu synovi tento byt darovať. Môže tak urobiť aj napriek tomu, že ja s tým nesúhlasím ? Tomáš T.
Odpoveď:
Na darovanie nehnuteľnosti patriacej do bezpodielového spoluvlastníctva manželov je potrebný súhlas obidvoch manželov. Z toho vyplýva, že bez Vášho súhlasu manželka nemôže darovať Váš byt synovi. V našom právnom systéme platí základná zásada, že nik nemôže na iného previesť viac práv ako sám má.
Otázka:
Mám záujem predať byt v mojom osobnom vlastníctve. Viete mi poradiť, čo všetko by mala obsahovať kúpna zmluva ? Daniela J.
Odpoveď:
Zmluva o prevode nehnuteľností musí byť v písomnej forme, inak je neplatná. Na základe kúpnej zmluvy vznikne predávajúcemu povinnosť predmet kúpy odovzdať kupujúcemu a kupujúci má povinnosť predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň predávajúcemu dohodnutú cenu. Keďže práve neúplnosť zmluvy spôsobuje vážne problémy pri rozhodovaní o povolení vkladu vlastníckeho práva na kupujúceho, v zmluve, ktorej predmetom je kúpa bytu v bytovom dome od fyzickej alebo právnickej osoby ako vlastníka by nemalo chýbať:
- Presné označenie zmluvných strán (predávajúceho a kupujúceho)
- Opis bytu a jeho príslušenstva, vymedzenie polohy bytu v dome označením čísla bytu, čísla vchodu, určenie podlahovej plochy a vybavenia bytu
- Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku
- Určenie a opis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku
- Úprava práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku a vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu
- Dohoda o cene
- Vyhlásenie kupujúceho o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy
- Úprava práv k účelovým objektom civilnej ochrany obyvateľstva, ak sa takéto v bytovom dome nachádzajú
Otázka:
Ako predávajúci som uzatvoril s kupujúcim kúpnu zmluvu, predmetom ktorej je prevod vlastníctva pozemku. Kto z nás má podať návrh na vklad vlastníckého práva do katastra nehnuteľností ? Musia byť podpisy na návrhu úradne overené ? Tibor M.
Odpoveď:
Podľa § 30 ods. 2 zákona č. 162/1995 Z.z. v znení neskorších predpisov konanie o povolení vkladu sa začína na návrh účastníka konania. Z uvedeného vyplíva, že návrh na vklad môžete podať Vy sám ako predávajúci alebo sám kupujúci, alebo ho môžete podať obidvaja spoločne. Podpis navrhovateľa, alebo navrhovateľov nemusí byť úradne osvedčený.
Otázka:
Predávajúci mi protokolárne odovzdal byt, ktorý som od neho kúpila. Po nejakom čase som však zistil, že predávajúci je stále prihlásený na trvalý pobyt na adrese predmetného bytu. Mám obavy, že si môže na základe toho robiť nároky naužívanie bytu. Ľudmila Č.
Odpoveď:
Podľa zákona č. 454/2004 Z.z., ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 253/1998 Z.z. o hlásení pobytu občanov SR a registri obyvateľov SR v znení neskorších predpisov, prihlásenie občana na trvalý pobyt v budove alebo jej časti, ktorá je označená súpisným číslom alebo súpisným a orientačným číslom a je určená na bývanie, ubytovanie, alebo individuálnu rekreáciu, nezakladá nijaké právo k budove ani k jej vlastníkovi a má evidenčný charakter. Za časť budovy sa považuje aj byt. Z uvedeného vyplýva, že trvalý pobyt predávajúceho nezakladá nijaké právo k bytu alebo k Vám ako vlastníkovi. Pokiaľ už kataster právoplatne rozhodol o návrhu vlastníckého práva, ktorý ste podali po podpise kúpnej zmluvy a máte už list vlastníctva na Vaše meno, môžete ako právoplatný vlastník na mestskom úrade pod ktorý predmetný byt spadá, odhlásiť predávajúceho z trvalého pobytu z predmetného bytu.
